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新竹房事知多少

離開故鄉十幾年後，返回新竹已經三年有餘，這個城鄉就是我落地生根之處。從事房產業已經超過三十幾年，這裡我有許多心得與朋友分享。

近年來隨著竹科成長，房價受惠的最大區域，就是關埔重劃區跟竹北，還有大埔重劃區。再加上去台鐵捷運化完工，台鐵竹科站可以連接新竹高鐵站，讓這裡的交通網絡更加完整，位於公道五路的「世博台灣館」也已經啟用，世博館充滿文創、藝術，成為新竹市的知名地標和景點，加持周邊房價，平均落在20萬上下，也吸引更多竹科新貴買方，買屋自住或是長期投資。

竹科園區內約有近13萬的就業人口，由於竹科一帶腹地受限，所以過去竹科人購屋只好位移至較遠的竹北，然而，近幾年鄰近新竹市科學園區，佔地59公頃的「關埔重劃區」，近3年來建商大舉進駐開發，關埔重劃區是新竹市新興地段，擁有四通八達的交通網，帶進人潮，也引入錢潮，2014年公告現值調幅6.6%、公告地價調幅4.3％，房價從3年每坪均價15萬元，來到每坪均價25萬元，3年飆漲6成以上，成了房市熱區。

竹北高鐵特區近竹科園區，近年又有聯發科子公司將在這裡設立企業總部，讓每坪房價逐年漲萬多元，該區域建案分佈在高鐵軌道兩側，區內建案的平均屋齡都不超過6年，自2007年高鐵通車以來，竹北高鐵特區累積的新成屋約有二千多戶，新成屋每坪價格重每平十四萬漲到每平均價二十九萬以上，是新竹推案量最多房價漲最高的地方。

竹北高鐵特區佔地三百一十工頃，以新竹高鐵站為核心帶，分佈在兩側範圍從自強南北路以東、興隆路以北、興隆路五段以西。這區域經新竹縣政府規劃後，內有二十幾座公園，包括高鐵站正對面一萬多坪的中央公園，綠覆率高、成為高鐵特區的特色之一，因此許多建案都緊臨公園，售價高漲就是原因。

　關埔重劃區是新竹市新開發的區塊，因為鄰近竹科生活圈的優勢地理位置，加上鄰近的日光公園未來又有地下商城的規劃，優勢的地理條件和極具未來發展願景，成為近年新竹市交易最熱絡的區域，房價更是大幅攀升，以店面為例，短短幾年每坪已從40萬上漲至逼近60萬元，一間角間的店面已要價上億。

　新興開發的關埔重劃區，市政府規劃的公共建設透明度高，包括輕軌捷運站即將通車，日光公園將規劃地下商場，好市多商圈旁未來更將有威秀影城和大型購物商場的規劃，不僅自住享有優質的生活機能，當做投資也有不錯增值空間。和新竹市區的房價相比，關埔重劃區明顯較高，但因為具有未來性，且位居竹科生活圈，除了是竹科人購屋的首選之一，也吸引不少來自台北的買家。

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光埔重劃區地段參考圖　

　前幾年竹科人大舉到竹北市購屋，這1、2年竹科景氣熱絡，交通問題日益嚴重，從竹北或新竹市區到竹科上班，在車上待1、2個小時已是家常便飯。因此在竹南科學園區的大埔重劃區在這1、2年為竹科人之選，竹南正在崛起，頭份好宅屈指可數！台積電、日商嬌生、威秀影城、王品集團、Outlet、購物廣場…企業龍頭進駐，讓原本即坐擁竹科、廣源、竹南工業區、更是蓬勃發展一枝獨秀的巨鯨城市，潛藏無限大的能量。

竹南鎮位於苗栗縣西北端，北與新竹市香山區連接，西側為海岸線，東南端與頭份相連，周邊產業發達，聯外交通便捷。由於竹南和頭份屬於同一都市計畫區域，一向被視為「雙子城」，在發展上密不可分，不僅主要幹道相互串聯，就業與居住需求也相互支撐。

二○一二年，台積電斥資約三十二億元，率先購入大埔重劃區內的園區事業專用區土地，預計興建18吋晶圓廠，因而炒熱了大埔重劃區的房市話題。該重劃區主要以科學路、科專一路、科專七路、公益路為範圍，街道採棋盤式規畫，以住宅區占最大面積，同時保留了不少公園綠地，也設有國中小用地。雖然台積電設廠時程尚未確定，但近兩年已有不少建商看好重劃區潛力，搶先獵地推案，目前銷售中的新建案就有三十三個之多，開價更是逼近二字頭，這區域因為有帥過頭的炒作每坪均價已經是接近二十好幾了，在竹南您會看到這樣的看板，看板：「台積電來了，大埔漲三成；帥過頭來了，大埔漲三倍」。房地合一稅即將進入最終階段，口袋不夠深的投資客開始緊張了，竹南重劃區賣壓湧現，已有相關人士在臉書大揭炒作弊端，直指帥過頭炒地。但帥過頭否認，並且對該臉書社團提告。

新竹房價高高高，動輒破千的房價，現在大透天隨便都1000W以上，在新竹竹北的大公寓也是上千萬起跳，新竹北區透天也2000W，新竹郊區興世代兩房含車位900多萬起跳，三廠的位置以後變成社會住宅....透天可能已破3000W，就是光復路老爺酒店附近，丹麥芬蘭北歐這區..連旁邊的預售屋，東京六本木等..沒有準備各1000是走不進去的，新竹房子一直狂蓋，住滿的沒幾棟，但是房價就是漲漲漲。

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而在房地合一稅明年上路後，短期投資獲利將被課以45%的重稅，加上房價早已該「居高思危」，投資客早已逐漸退場。房市持續萎縮、量縮價跌已難避免；外在大環境又有今年底或是明年初，美國FED有可能啟動升息，台灣央行雖然不會立刻跟進升息，但充沛資金帶來的低利環境將不再。因此，不論從政策走向、經濟趨勢、政治變化看，這波房市大多頭都算是走完，開始要下修調整，差別在房市會是軟著陸還是硬著陸而已。因此，想購屋自住者最好咬住牙忍一忍，靜待政經情勢底定、觀察局勢走向，等今年下半年過後再考慮出手。

註:買房時要查時價登錄，今年買房建議下半年觀察投資客的市場趨勢。

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