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新竹房事知多少

   離開故鄉十幾年後,返回新竹已經三年有餘,這個城鄉就是我落地生根之處。從事房產業已經超過三十幾年,這裡我有許多心得與朋友分享。

   近年來隨著竹科成長,房價受惠的最大區域,就是關埔重劃區跟竹北,還有大埔重劃區。再加上去台鐵捷運化完工,台鐵竹科站可以連接新竹高鐵站,讓這裡的交通網絡更加完整,位於公道五路的「世博台灣館」也已經啟用,世博館充滿文創、藝術,成為新竹市的知名地標和景點,加持周邊房價,平均落在20萬上下,也吸引更多竹科新貴買方,買屋自住或是長期投資。

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   竹科園區內約有近13萬的就業人口,由於竹科一帶腹地受限,所以過去竹科人購屋只好位移至較遠的竹北,然而,近幾年鄰近新竹市科學園區,佔地59公頃的「關埔重劃區」,近3年來建商大舉進駐開發,關埔重劃區是新竹市新興地段,擁有四通八達的交通網,帶進人潮,也引入錢潮,2014年公告現值調幅6.6%、公告地價調幅4.3%,房價從3年每坪均價15萬元,來到每坪均價25萬元,3年飆漲6成以上,成了房市熱區。

   竹北高鐵特區近竹科園區,近年又有聯發科子公司將在這裡設立企業總部,讓每坪房價逐年漲萬多元,該區域建案分佈在高鐵軌道兩側,區內建案的平均屋齡都不超過6年,自2007年高鐵通車以來,竹北高鐵特區累積的新成屋約有二千多戶,新成屋每坪價格重每平十四萬漲到每平均價二十九萬以上,是新竹推案量最多房價漲最高的地方。

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   竹北高鐵特區佔地三百一十工頃,以新竹高鐵站為核心帶,分佈在兩側範圍從自強南北路以東、興隆路以北、興隆路五段以西。這區域經新竹縣政府規劃後,內有二十幾座公園,包括高鐵站正對面一萬多坪的中央公園,綠覆率高、成為高鐵特區的特色之一,因此許多建案都緊臨公園,售價高漲就是原因。

 關埔重劃區是新竹市新開發的區塊,因為鄰近竹科生活圈的優勢地理位置,加上鄰近的日光公園未來又有地下商城的規劃,優勢的地理條件和極具未來發展願景,成為近年新竹市交易最熱絡的區域,房價更是大幅攀升,以店面為例,短短幾年每坪已從40萬上漲至逼近60萬元,一間角間的店面已要價上億。

 新興開發的關埔重劃區,市政府規劃的公共建設透明度高,包括輕軌捷運站即將通車,日光公園將規劃地下商場,好市多商圈旁未來更將有威秀影城和大型購物商場的規劃,不僅自住享有優質的生活機能,當做投資也有不錯增值空間。和新竹市區的房價相比,關埔重劃區明顯較高,但因為具有未來性,且位居竹科生活圈,除了是竹科人購屋的首選之一,也吸引不少來自台北的買家。

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光埔重劃區地段參考圖 

 前幾年竹科人大舉到竹北市購屋,這12年竹科景氣熱絡,交通問題日益嚴重,從竹北或新竹市區到竹科上班,在車上待12個小時已是家常便飯。因此在竹南科學園區的大埔重劃區在這12年為竹科人之選,竹南正在崛起,頭份好宅屈指可數!台積電、日商嬌生、威秀影城、王品集團、Outlet、購物廣場…企業龍頭進駐,讓原本即坐擁竹科、廣源、竹南工業區、更是蓬勃發展一枝獨秀的巨鯨城市,潛藏無限大的能量。

   竹南鎮位於苗栗縣西北端,北與新竹市香山區連接,西側為海岸線,東南端與頭份相連,周邊產業發達,聯外交通便捷。由於竹南和頭份屬於同一都市計畫區域,一向被視為「雙子城」,在發展上密不可分,不僅主要幹道相互串聯,就業與居住需求也相互支撐。

   二○一二年,台積電斥資約三十二億元,率先購入大埔重劃區內的園區事業專用區土地,預計興建18吋晶圓廠,因而炒熱了大埔重劃區的房市話題。該重劃區主要以科學路、科專一路、科專七路、公益路為範圍,街道採棋盤式規畫,以住宅區占最大面積,同時保留了不少公園綠地,也設有國中小用地。雖然台積電設廠時程尚未確定,但近兩年已有不少建商看好重劃區潛力,搶先獵地推案,目前銷售中的新建案就有三十三個之多,開價更是逼近二字頭,這區域因為有帥過頭的炒作每坪均價已經是接近二十好幾了,在竹南您會看到這樣的看板,看板:「台積電來了,大埔漲三成;帥過頭來了,大埔漲三倍」。房地合一稅即將進入最終階段,口袋不夠深的投資客開始緊張了,竹南重劃區賣壓湧現,已有相關人士在臉書大揭炒作弊端,直指帥過頭炒地。但帥過頭否認,並且對該臉書社團提告。

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新竹房價高高高,動輒破千的房價,現在大透天隨便都1000W以上,在新竹竹北的大公寓也是上千萬起跳,新竹北區透天也2000W,新竹郊區興世代兩房含車位900多萬起跳,三廠的位置以後變成社會住宅....透天可能已破3000W,就是光復路老爺酒店附近,丹麥芬蘭北歐這區..連旁邊的預售屋,東京六本木..沒有準備各1000是走不進去的,新竹房子一直狂蓋,住滿的沒幾棟,但是房價就是漲漲漲。

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   而在房地合一稅明年上路後,短期投資獲利將被課以45%的重稅,加上房價早已該「居高思危」,投資客早已逐漸退場。房市持續萎縮、量縮價跌已難避免;外在大環境又有今年底或是明年初,美國FED有可能啟動升息,台灣央行雖然不會立刻跟進升息,但充沛資金帶來的低利環境將不再。因此,不論從政策走向、經濟趨勢、政治變化看,這波房市大多頭都算是走完,開始要下修調整,差別在房市會是軟著陸還是硬著陸而已。因此,想購屋自住者最好咬住牙忍一忍,靜待政經情勢底定、觀察局勢走向,等今年下半年過後再考慮出手。

:買房時要查時價登錄,今年買房建議下半年觀察投資客的市場趨勢。

 

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新竹的未來 新竹的希望 新竹的變化 新竹的成長 新竹在地人 新竹的美食 新竹早午餐 新竹吃到飽, 新竹下午茶 新竹居酒屋 新竹城隍廟 新竹小吃店 新竹一日遊 新竹半日遊北埔老街 新竹在地人 新竹日本料理 新竹燒烤串燒 新竹客家料理 內灣竹東美食食 尚玩家 新竹景觀 新竹餐廳 新竹景點 新竹市井 啟動新竹網路行銷市場, 新竹市, 新竹的臉書, 房屋裝修, 室內設計, 房屋代銷, 新竹電影, 新竹美食, 新竹夜市, 住在新竹, 輕食, 餐廳, 旅行, 咖啡, 十七公里海岸, App新竹購物新竹巨城百貨開幕 [遊。新竹] 新竹觀光、旅遊景點新竹美食, 中式料理, 家常菜, 古早味, 新竹美味餐廳竹北美食, 日式料理, 生魚片, 握壽司, 串燒, 御食堂, 異國料理, 新竹好吃餐廳, 竹北光明商圈, 竹北異國美食北火鍋, 竹北美食, 東北酸白菜火鍋, 新竹餐廳推薦, 竹北好吃餐廳, 冬天必吃美食肉麵, 貳壹村精緻麵食館, 新竹好吃牛肉麵 新竹旅遊, 世博台灣館, 青青草原, 青草湖, 內灣老街, 內灣, 新月沙灘, 梅園, 清大梅園,

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DJ米格

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留言列表 (6)

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  • Ponylite的心世界
  • 自在從容吧
    準備好再啟行
    人生美麗如此
    便全心期待
  •  執放下了,心地柔軟了
     視野自然開闊了,準備啟航。
    謝謝好友分享

    DJ.米格 於 2015/04/16 15:32 回覆

  • 黃冠珠Catherine
  • 獨航千山放眼萬里
    航向未來一望無際
    千山飛鳥英姿瑰麗
    山水之間留下印記
    放下塵怨諸事如意
    眼界遼闊事事順利
    萬里無雲晴空萬里
    里程順遂心祝褔你

    Good morning my friend.
    祝福您~假日歡愉!闔家平安!
  • 禪宗所說「隨處作主、立地皆真」
    休鬥勝敗莫爭強,百年渾是戲文場,頃刻戲房鑼鼓歇,不知何處是家鄉。
    無用功處,一切只是平常無事;面對無窮無盡的生滅,都是平常心,不被境轉,處處用境
    隨緣盡份 克己慈忍

    DJ.米格 於 2015/04/16 15:27 回覆

  • 北方
  • 來自北方的孤雁
    獨自飛越紅塵海
    獨賞夕陽西山寨
    獨讚百花齊放開
    獨傷落花片片埋
    獨領風騷墨客傳
    獨對垂釣寒江雪
    獨嚐離鄉路難回
    獨霸舞林步雲飛
    獨飲千杯醉無歸

    好友,獨自一人心憔悴!
    祝福,闔家平安~健康!

  •  不要在夢中不醒,不要在途中失散,
     不要再苦守執著,不要再遠航飄零。
     人世情緣難糾纏,悲歡離合萬萬千。
     功名利祿少時夢,身不由己非他人。

    DJ.米格 於 2015/04/16 15:20 回覆

  • 時間的河
  • 享受獨航的樂趣吧....
  • 晚安
    謝謝好友的關懷,我願您生活順暢、天天開心。

    DJ.米格 於 2015/04/29 00:17 回覆

  • 悄悄話
  • 南方
  • 凡有工作機會的城鎮
    便能吸引人潮
    而人潮進住最先引燃的..
    必是房價、土地
    繼而..商圈、民生消費、食衣住行
    都將帶來商機與錢潮,繁榮地方經濟
    成為良性的發展
    這一系列行銷..包羅萬象
  • 身在家鄉覺得有一份社會責任,將自己貢獻給地方,所以行銷新竹的規劃,是為落實敦親睦鄰工作,實質回饋地方,用各種資源與地方建立良好的溝通管道來繁榮社會,創造新竹經濟更美好的榮景。

    DJ.米格 於 2015/06/13 15:13 回覆

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